Ocean Hải Đỗ

Người Đồng Hành Cấu Trúc Tài Sản Bất Động Sản

Với Ocean Hải Đỗ, thuật ngữ “Cấu trúc bất động sản (Real Estate Structure)” có thể bao hàm toàn bộ sự vận hành trong lĩnh vực này. Bởi nó bao gồm 2 hướng vận hành song song và bổ trợ cho nhau đó là: Cấu trúc hình thành giá trị bất động sản (Value Composition Structure) & Cấu trúc vận hành tài sản bất động sản (Asset Operation Structure).

“Real Estate Structure = Value Composition Structure” + Asset Operation Structure”

Cấu Trúc Hình Thành Giá Trị BĐS

“Một Bất động sản có giá trị cao không chỉ vì vị trí – mà vì cách nó được cấu thành từ nhiều lớp giá trị tương tác.” Tức là nhìn từ góc độ định giá & bản chất giá trị, không phải vận hành.

=> “Cấu trúc giá trị” trả lời câu hỏi “BĐS này đáng giá bao nhiêu – và vì sao?”
→ Nó là hệ thống các lớp giá trị hữu hình & vô hình cộng hưởng.

=> Xem Thêm …

Cấu Trúc Vận Hành Tài Sản BĐS

“Bất động sản không chỉ là sản phẩm được bán, mà là tài sản có thể được vận hành – sinh lợi – mở rộng.” Tức là, thay vì coi bất động sản là “điểm kết thúc giao dịch”, ta xem nó là “hệ thống vận hành giá trị liên tục”.

=> “Cấu trúc tài sản vận hành” trả lời câu hỏi “BĐS này sống như thế nào?”
→ Nó là hệ thống tạo dòng tiền và duy trì giá trị qua thời gian.

=> Xem Thêm …

GIÁ TRỊ KHỞI TỪ THƯƠNG HIỆU

Một bất động sản sẽ có giá trị khởi đầu phụ thuộc rất lớn từ các thương hiệu hình thành nên nó, đặc biệt là thương hiệu chủ đầu tư & nhà phát triển dự án. Nhưng khi đã đi vào vận hành thì vị trí và cộng đồng sẽ là yếu tố quyết định đến sự tăng trưởng về giá bán & giá thuê của một bất động sản.

Lựa Chọn Thương Hiệu Chủ Đầu Tư

Khi chọn mua dự án bất động sản hình thành trong tương lai, yếu tố thương hiệu chủ đầu tư chắc chắn phải được cân nhắc đầu tiên rôi mới tới các yếu tố khác. Bởi đây chính là yếu tố quyết định tới chất lượng của dự án khi hoàn thành.

=> Top các thương hiệu chủ đầu tư hàng đầu tại Việt Nam:

CÁCH THỊ TRƯỜNG BĐS VẬN HÀNH

Bất động sản vẫn tuân theo cung – cầu, nhưng có thêm một “lớp vô hình” rất mạnh là kỳ vọng về tương lai, khiến giá hay đi “lệch” xa so với giá trị sử dụng hiện tại => Khung cơ bản Cung – Cầu trong BĐS.

Cầu bất động sản gồm 3 lớp:

Cầu ở thật
Người mua để ở, nhu cầu xuất phát từ: kết hôn, sinh con, di cư lên thành phố, đổi nhà rộng hơn…
Quyết định bởi: thu nhập, giá nhà, lãi suất vay, chính sách (hỗ trợ nhà ở xã hội, ưu đãi…).

Cầu đầu tư dài hạn
Mua để cho thuê, tích sản, giữ tiền khỏi mất giá.
Họ nhìn vào: tiền thuê hiện tại + khả năng tăng giá dài hạn.

Cầu đầu cơ / lướt sóng
Mua vì tin rằng: “mua hôm nay, mai mốt bán lại chắc chắn lời”.
Rất nhạy với tin đồn, câu chuyện quy hoạch, cao tốc, sân bay… và đặc biệt là kỳ vọng giá tăng nhanh.

=> Khi thị trường “nóng”, thường lớp cầu số 3 phồng to lên và dẫn dắt giá.

Cung bất động sản có mấy đặc điểm “tréo ngoe”:

Khác với cung của hàng hóa bình thường (sản xuất thêm tương đối nhanh), cung BĐS:

Rất kém co giãn trong ngắn hạn
Một dự án từ lúc có ý tưởng → xin pháp lý → xây dựng → bàn giao thường mất vài năm.
Nên dù giá có tăng mạnh, không thể ngay lập tức có thêm nhiều căn nhà/miếng đất mới.

Bị ràng buộc bởi quỹ đất & pháp lý
Đất không thể “nhân bản vô hạn”, đặc biệt là đất trung tâm, ven biển, mặt tiền đường lớn.
Pháp lý siết lại là cung mới gần như “đóng băng”.

Chi phí cố định cao, vòng quay vốn dài
Chủ đầu tư phải tính rất kỹ: nếu họ kỳ vọng tương lai không tốt, họ sẽ trì hoãn hoặc thu nhỏ dự án, làm cung tương lai giảm.

Điểm Khác Biệt Của BĐS: Tài Sản Gắn Với Tương Lai Dài

Bất động sản có 3 tính chất khiến kỳ vọng tương lai trở thành “nhân vật chính”:

Tài sản lâu bền
Một căn nhà có thể sử dụng 30–50 năm, đất thì gần như vĩnh viễn.
Nghĩa là người mua hôm nay đang “mua” rất nhiều năm tương lai, không chỉ hiện tại.

Có dòng tiền trong tương lai (tiền thuê, kinh doanh, khai thác…)
Lý thuyết tài chính: “Giá hôm nay ≈ giá trị hiện tại của dòng tiền tương lai + giá bán lại kỳ vọng trong tương lai (chiết khấu về hiện tại).”
Nếu người ta tin rằng thuê nhà sẽ tăng giá đều đều, hoặc khu vực đó phát triển mạnh → sẵn sàng trả giá cao hơn hiện tại.

Dễ dùng làm tài sản thế chấp (đòn bẩy)
Khi ngân hàng sẵn sàng cho vay nhiều, lãi suất thấp, và mọi người đều tin “giá sẽ tiếp tục tăng”, thì đòn bẩy + kỳ vọng phối hợp → cầu tăng bùng nổ.

=> Xem Thêm …

CẤU TRÚC TÀI SẢN TOÀN CẦU

Thay vì tích lũy tài sản một cách rời rạc, cấu trúc tài sản toàn cầu là cách:

– Nhìn toàn bộ tài sản – nghĩa vụ – dòng tiền của cá nhân/gia đình/doanh nghiệp,

– Đặt chúng vào bản đồ đa quốc gia,

– Và sắp xếp lại theo mục tiêu dài hạn: an toàn, tăng trưởng, dòng tiền, linh hoạt, kế thừa.

=> Để dễ hình dung, ta có thể chia thành 4 nhóm tài sản, trong đó bất động sản là “xương sống”:

Tài sản thực (Real Asset)

Đất, nhà, căn hộ, BĐS nghỉ dưỡng, BĐS thương mại, chỗ đậu du thuyền, nông trại, v.v.

Đây là phần chiếm tỷ trọng lớn trong tài sản người Việt.

Tài sản pháp lý (Legal Asset)

Công ty, pháp nhân sở hữu BĐS, hợp đồng, thỏa thuận góp vốn, cổ phần tại SPV nắm giữ BĐS, v.v.

Đây là lớp “khung xương” bảo vệ và tổ chức việc sở hữu bất động sản.

Tài sản di động (Liquid Asset)

Tiền mặt, tiền gửi, chứng khoán, quỹ, trái phiếu, v.v.

Đây là lớp đệm an toàn & linh hoạt để hỗ trợ quyết định mua/bán BĐS.

Tài sản vô hình (Legacy & Dharma, brand,…)

Thương hiệu cá nhân, hệ thống kinh doanh, tri thức chuyên môn, mạng lưới quan hệ.

Thực tế, giá trị của bất động sản bạn chọn thường phản chiếu tầm nhìn & tri thức ở lớp này.

=> Trong cấu trúc tài sản toàn cầu, thay vì xem bất động sản là “tất cả”, ta xem bất động sản là trụ chính, được:

* Đỡ bởi tài sản pháp lý & tài sản di động,

* Dẫn hướng bởi tài sản vô hình và mục tiêu cuộc đời.

3 TẦNG BĐS TRONG BẢN ĐỒ CẤU TRÚC TÀI SẢN TOÀN CẦU

Người Việt có một điểm rất đặc biệt: tài sản gắn chặt với bất động sản. Từ căn nhà đầu tiên, mảnh đất quê, cho tới căn hộ cho thuê, shophouse hay resort, phần lớn giá trị tài sản của gia đình đều nằm trong đất – nhà.?”

=> Cấu trúc phù hợp nhất với người Việt đối với tài sản bất động sản là chia làm 3 tầng:

Tầng 1 – Nền tảng nội địa

Đây là lõi tài sản cho phần lớn người Việt:

Nhà ở – an cư:
Căn nhà/căn hộ chính tại Việt Nam, nơi gia đình sinh sống.

BĐS dòng tiền trong nước:
Căn hộ cho thuê, nhà phố cho thuê, BĐS thương mại nhỏ, homestay…

Đất tích sản:
Các mảnh đất có tiềm năng theo quy hoạch & hạ tầng.

Mục tiêu của tầng này:

Đảm bảo an cư – ổn định,

Tạo nền dòng tiền bằng đồng nội tệ,

Là “bệ phóng” để mở rộng ra tầng 2 và tầng 3.

Tầng 2 – Vệ tinh khu vực

Khi tài sản & dòng tiền ổn định, nhà đầu tư Việt bắt đầu nhìn ra:

Các thị trường gần gũi (về văn hóa, khoảng cách bay, mức đầu tư ban đầu)

Và có cơ hội tăng trưởng trong khu vực:

BĐS du lịch – nghỉ dưỡng tại một số quốc gia lân cận,

Căn hộ, nhà ở tại thành phố trung tâm nơi con cái học tập,

BĐS phục vụ kinh doanh, kho vận, thương mại.

Mục tiêu của tầng này:

Đa dạng hóa quốc gia,

Tập làm quen với pháp lý – vận hành – văn hóa ngoài Việt Nam,

Tạo thêm dòng tiền ngoại tệ hoặc dòng tiền gắn với mức chi tiêu quốc tế.

Tầng 3 – Cửa sổ toàn cầu

Ở tầng này, bất động sản không chỉ là “tài sản”, mà còn là:

Cửa ngõ tiếp cận hệ sinh thái kinh tế – giáo dục – tài chính của các trung tâm toàn cầu,

Một phần trong chiến lược bảo toàn – mở rộng tài sản cho 2–3 thế hệ.

Ví dụ về vai trò:

Căn hộ/nhà ở gần các trung tâm tài chính – giáo dục,

BĐS thương mại tại thành phố có ngành nghề phù hợp với doanh nghiệp gia đình,

BĐS gắn với hệ sinh thái dịch vụ cao cấp cho người nước ngoài.

Mục tiêu của tầng này:

Phân tán rủi ro quốc gia,

Gắn tài sản với các trung tâm tăng trưởng toàn cầu,

Tạo nền tảng cho thế hệ kế tiếp dễ dàng học tập, sinh sống, kết nối kinh doanh.

Gợi ý lộ trình theo quy mô tài sản (dành cho nhà đầu tư Việt).

Dưới đây là một khung gợi ý (mang tính tham khảo, không phải lời khuyên cá nhân hóa):

Nhóm tài sản tổng < 10 tỷ VND

Mục tiêu chính: An cư – ổn định – xây nền tảng dòng tiền

=> Tập trung Tầng 1 – Nền tảng nội địa:

– Căn nhà/căn hộ an cư,

– Một vài tài sản nhỏ cho thuê (nếu có).

Cân nhắc rất kỹ việc đầu tư BĐS quốc tế, vì:

– Chi phí vận hành,

– Thời gian quản lý,

– Rủi ro tỷ giá, pháp lý.

Lúc này, “cấu trúc tài sản toàn cầu” nên hiểu là:

– Nâng cao tri thức & chuẩn bị,

– Xây tài sản vô hình: kỹ năng, thương hiệu, thu nhập,

– Từng bước đa dạng hóa tài sản di động.

Nhóm tài sản 10 – 50 tỷ VND

Mục tiêu chính: Đa dạng hóa – Tăng trưởng – Mở cánh cửa khu vực

=> Củng cố Tầng 1 (an cư, BĐS dòng tiền trong nước),

=> Bắt đầu mở Tầng 2 – Vệ tinh khu vực:

– Lựa chọn 1–2 thị trường khu vực có ý nghĩa thực tế (học tập, du lịch thường xuyên, kinh doanh),

– Không “sưu tầm” quá nhiều điểm đến, mà tập trung.

Lúc này, cần:

– Bắt đầu sử dụng cấu trúc pháp lý phù hợp cho tài sản BĐS (trong & ngoài nước),

– Có chiến lược dòng tiền, tránh dùng đòn bẩy quá mức.

Nhóm tài sản > 50 tỷ VND

Mục tiêu chính: Bản đồ toàn cầu – Kế hoạch 2–3 thế hệ

=> Ba tầng BĐS (nội địa – khu vực – toàn cầu) đều có vai trò rõ ràng,

=> Có thể triển khai:

– Hệ thống công ty/holding nắm giữ BĐS,

– Cấu trúc nhiều lớp để tách bạch: sở hữu – vận hành – hưởng lợi,

– Quy hoạch kế thừa & chuyển giao.

Ở tầng này, “cấu trúc tài sản toàn cầu” không chỉ là:

– “Mình mua gì, ở đâu?”

Mà trở thành:

– “Gia đình mình sẽ vận hành tài sản như thế nào trong 20–30 năm tới, ở nhiều quốc gia khác nhau?”

Người Đồng Hành Cấu Trúc Tài Sản Bất Động Sản

Cấu Trúc Hình Thành Giá Trị BĐS

Cấu Trúc Vận Hành Tài Sản BĐS

GIÁ TRỊ KHỞI TỪ THƯƠNG HIỆU

Lựa Chọn Thương Hiệu Chủ Đầu Tư

CÁCH THỊ TRƯỜNG BĐS VẬN HÀNH

Cầu bất động sản gồm 3 lớp:

Cung bất động sản có mấy đặc điểm “tréo ngoe”:

CẤU TRÚC TÀI SẢN TOÀN CẦU

Tài sản thực (Real Asset)

Tài sản pháp lý (Legal Asset)

Tài sản di động (Liquid Asset)

Tài sản vô hình (Legacy & Dharma, brand,…)

3 TẦNG BĐS TRONG BẢN ĐỒ CẤU TRÚC TÀI SẢN TOÀN CẦU

Tầng 1 – Nền tảng nội địa

Tầng 2 – Vệ tinh khu vực

Tầng 3 – Cửa sổ toàn cầu

Nhóm tài sản tổng < 10 tỷ VND

Nhóm tài sản 10 – 50 tỷ VND

Nhóm tài sản > 50 tỷ VND