logo ocean hải đỗ
Previous
Next

OCEAN HẢI ĐỖ

Người Đồng Hành Cấu Trúc Bất Động Sản Cùng Gia Đình Bạn

Với Ocean Hải Đỗ, thuật ngữ “Cấu trúc bất động sản (Real Estate Structure)” có thể bao hàm toàn bộ sự vận hành trong lĩnh vực này. Bởi nó bao gồm 2 hướng vận hành song song và bổ trợ cho nhau đó là: Cấu trúc hình thành giá trị bất động sản (Value Composition Structure) & Cấu trúc vận hành tài sản bất động sản (Asset Operation Structure).

“Real Estate Structure =  Value Composition Structure” + Asset Operation Structure”

Cấu Trúc Hình Thành Giá Trị BĐS

“Một Bất động sản có giá trị cao không chỉ vì vị trí – mà vì cách nó được cấu thành từ nhiều lớp giá trị tương tác.” Tức là nhìn từ góc độ định giá & bản chất giá trị, không phải vận hành.

=> “Cấu trúc giá trị” trả lời câu hỏi “BĐS này đáng giá bao nhiêu – và vì sao?”
→ Nó là hệ thống các lớp giá trị hữu hình & vô hình cộng hưởng.

=> Xem Thêm …

Cấu Trúc Vận Hành Tài Sản BĐS

“Bất động sản không chỉ là sản phẩm được bán, mà là tài sản có thể được vận hành – sinh lợi – mở rộng.” Tức là, thay vì coi bất động sản là “điểm kết thúc giao dịch”, ta xem nó là “hệ thống vận hành giá trị liên tục”.

=> “Cấu trúc tài sản vận hành” trả lời câu hỏi “BĐS này sống như thế nào?”
→ Nó là hệ thống tạo dòng tiền và duy trì giá trị qua thời gian.

=> Xem Thêm …

GIÁ TRỊ KHỞI TỪ THƯƠNG HIỆU

Một bất động sản sẽ có giá trị khởi đầu phụ thuộc rất lớn từ các thương hiệu hình thành nên nó, đặc biệt là thương hiệu chủ đầu tư & nhà phát triển dự án. Nhưng khi đã đi vào vận hành thì vị trí và cộng đồng sẽ là yếu tố quyết định đến sự tăng trưởng về giá bán & giá thuê của một bất động sản.

Lựa Chọn Thương Hiệu Chủ Đầu Tư

Khi chọn mua dự án bất động sản hình thành trong tương lai, yếu tố thương hiệu chủ đầu tư chắc chắn phải được cân nhắc đầu tiên rôi mới tới các yếu tố khác. Bởi đây chính là yếu tố quyết định tới chất lượng của dự án khi hoàn thành.

=> Top các thương hiệu chủ đầu tư hàng đầu tại Việt Nam:

CÁCH THỊ TRƯỜNG BĐS VẬN HÀNH

Bất động sản vẫn tuân theo cung – cầu, nhưng có thêm một “lớp vô hình” rất mạnh là kỳ vọng về tương lai, khiến giá hay đi “lệch” xa so với giá trị sử dụng hiện tại => Khung cơ bản Cung – Cầu trong BĐS.

Cầu bất động sản gồm 3 lớp:

Cầu ở thật
Người mua để ở, nhu cầu xuất phát từ: kết hôn, sinh con, di cư lên thành phố, đổi nhà rộng hơn…
Quyết định bởi: thu nhập, giá nhà, lãi suất vay, chính sách (hỗ trợ nhà ở xã hội, ưu đãi…).

Cầu đầu tư dài hạn
Mua để cho thuê, tích sản, giữ tiền khỏi mất giá.
Họ nhìn vào: tiền thuê hiện tại + khả năng tăng giá dài hạn.

Cầu đầu cơ / lướt sóng
Mua vì tin rằng: “mua hôm nay, mai mốt bán lại chắc chắn lời”.
Rất nhạy với tin đồn, câu chuyện quy hoạch, cao tốc, sân bay… và đặc biệt là kỳ vọng giá tăng nhanh.

=> Khi thị trường “nóng”, thường lớp cầu số 3 phồng to lên và dẫn dắt giá.

Cung bất động sản có mấy đặc điểm “tréo ngoe”:

Khác với cung của hàng hóa bình thường (sản xuất thêm tương đối nhanh), cung BĐS:

Rất kém co giãn trong ngắn hạn
Một dự án từ lúc có ý tưởng → xin pháp lý → xây dựng → bàn giao thường mất vài năm.
Nên dù giá có tăng mạnh, không thể ngay lập tức có thêm nhiều căn nhà/miếng đất mới.

Bị ràng buộc bởi quỹ đất & pháp lý
Đất không thể “nhân bản vô hạn”, đặc biệt là đất trung tâm, ven biển, mặt tiền đường lớn.
Pháp lý siết lại là cung mới gần như “đóng băng”.

Chi phí cố định cao, vòng quay vốn dài
Chủ đầu tư phải tính rất kỹ: nếu họ kỳ vọng tương lai không tốt, họ sẽ trì hoãn hoặc thu nhỏ dự án, làm cung tương lai giảm.

Điểm Khác Biệt Của BĐS: Tài Sản Gắn Với Tương Lai Dài

Bất động sản có 3 tính chất khiến kỳ vọng tương lai trở thành “nhân vật chính”:

Tài sản lâu bền
Một căn nhà có thể sử dụng 30–50 năm, đất thì gần như vĩnh viễn.
Nghĩa là người mua hôm nay đang “mua” rất nhiều năm tương lai, không chỉ hiện tại.

Có dòng tiền trong tương lai (tiền thuê, kinh doanh, khai thác…)
Lý thuyết tài chính:  “Giá hôm nay ≈ giá trị hiện tại của dòng tiền tương lai + giá bán lại kỳ vọng trong tương lai (chiết khấu về hiện tại).”
Nếu người ta tin rằng thuê nhà sẽ tăng giá đều đều, hoặc khu vực đó phát triển mạnh → sẵn sàng trả giá cao hơn hiện tại.

Dễ dùng làm tài sản thế chấp (đòn bẩy)
Khi ngân hàng sẵn sàng cho vay nhiều, lãi suất thấp, và mọi người đều tin “giá sẽ tiếp tục tăng”, thì đòn bẩy + kỳ vọng phối hợp → cầu tăng bùng nổ.

=> Xem Thêm …